Ayer por la tarde una delegación de más de 300 entidades de 9 comunidades autónomas, entre las que destacan los colectivos de los centros históricos, ha registrado la petición en el Parlamento
La demanda es fruto de la indignación que generó la publicación, este verano, del “Estudio sobre la Regulación de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en España» de la Comisión Nacional para los Mercados y la Competencia
En él, el organismo público niega la relación entre la subida de los precios del alquiler y la expansión de las VUT en algunos barrios, haciendo suyo el argumentario de plataformas como AirBnB
Ayer por tarde, representantes de más de 300 asociaciones vecinales de nueve comunidades autónomas registraron en el Congreso de los Diputados una petición para que comparezca el presidente de la Comisión Nacional para los Mercados y la Competencia (CNMC) y explique cómo se gestó el polémico «Estudio sobre la Regulación de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en España». Buena parte de esas entidades, entre las que se encuentran las federaciones de asociaciones vecinales de Madrid, Barcelona y Ávila, la Federación de AAVV de Centros Históricos de Andalucía y la Coordinadora de AAVV de Madrid Centro, proceden de barrios que a diario sufren las consecuencias de la turistificación y de la expansión descontrolada de ese tipo de alojamientos. Por eso, la publicación, este verano, del estudio del organismo que preside José María Marín Quemada sentó a estas entidades como una auténtica puñalada, ya que reproduce buena parte del argumentario de plataformas como AirBnB, negando, entre otras cosas, que exista una relación entre el aumento de los precios de los alquileres y la proliferación de los alojamientos turísticos.
“Consideramos que las llamativas coincidencias entre los postulados de la CNMC y la posición de AirBnB reclaman una investigación que aclare cómo ha sido el proceso de elaboración de este informe y si ha habido reuniones, llamadas telefónicas, visitas, etc., de qué se habló en todas estas reuniones, y quiénes asistieron”, puede leerse en la petición consignada ayer, que ha sido dirigida al presidente de la Comisión de Economía y Competitividad, el espacio en el que Marín debería rendir cuentas ante la ciudadanía.
Las asociaciones vecinales que firman la petición de comparecencia (cuyo documento adjuntamos) consideran “la intromisión de la CNMC injustificable y fuera de lugar al anunciar los recursos contra las normas de ayuntamientos y comunidades autónomas que están empezando a regular las VUT” y critican “la vergonzosa defensa pública de este organismo, con los mismos argumentos de las empresas como AirBnB, que tienen intereses”.
En su escrito, en el que solicitan el apoyo de los diputados y diputadas de la Comisión de Economía y Competitividad, las entidades vecinales recogen algunas de las razones por las que piden la interdicción de las viviendas turísticas: “las VUT no son queridas por la mayoría de las comunidades de propietarios. Con una población flotante que cambia día a día es imposible establecer relaciones de vecindad, los usos y costumbres de los residentes temporales no coinciden con los de los vecinos habituales, además de los problemas de seguridad que conlleva la presencia constante de personas ajenas a la comunidad, que disponen temporalmente de una llave de acceso a las zonas comunes. Cada vez son más las personas que se resisten a ver su portal lleno de maletas, convertido en algo parecido a una recepción de un hotel, a compartir las zonas comunes con personas desconocidas, a convertirse en extraños para aquellos con quienes se cruzan diariamente”. Pero, sobre todo, “la pérdida de valor residencial y el vaciamiento de nuestros centros históricos es un proceso que directamente mata la ciudad, forzando a los residentes a un éxodo involuntario: a los inquilinos, porque no pueden afrontar las subidas de los alquileres y a los propietarios por la pérdida progresiva de calidad de vida derivada de la ‘hotelización’ del edificio en el que viven”, apostillan.
Sin embargo, “todos estos problemas parecen no existir para la CNMC. Los minimiza o da para ellos unas soluciones imposibles o directamente absurdas, a pesar de las evidentes «externalidades negativas», como se llama en la jerga neoliberal a aquellos daños que la libertad de unos pocos causa al resto. Y que, como tal, requieren de una mínima reflexión. Nos preocupa muchísimo que la CNMC, un organismo pagado con dinero público, proceda con tanta falta de rigor y se emplee abiertamente en hacer lobby a determinadas empresas que obtienen un beneficio directo del incumplimiento del marco legal por parte de muchos de sus denominados «anfitriones». Una empresa que obtiene lucro de la ‘ilegalidad’ nunca debería ser considerada un interlocutor válido”, remachan las asociaciones vecinales en el documento que registraron ayer.
Las camas de este tipo de alojamientos duplican las de los hoteles
Las cifras evidencian que el sector concentra la propiedad en pocas manos
La Asociación de Vecinos Centro Antiguo ha obtenido los datos de Inside Airbnb, una plataforma que analiza la información real de Airbnb
Evolución de las viviendas turísticas de Airbnb en Málaga, fuente: InsideAirbnb
Los apartamentos turísticos ofrecen en Málaga capital casi 23.300 plazas, más del doble de las cifras manejadas por la Administración Pública y el sector. El número de camas que se pueden reservar en estos establecimientos duplica ya las disponibles en los hoteles, en una hipertrofia vertiginosa que como han advertido numerosos informes está generando una nueva burbuja inmobiliaria, la pérdida de la calidad de vida del residente y graves problemas de convivencia.
Según los datos recabados por la Asociación de Vecinos Centro Antiguo de Málaga, a finales de noviembre de este año había en la ciudad 4.853 apartamentos para turistas, la mayoría de ellos disponibles durante todo o casi todo el año y además concentrados en pocas manos. Así, las cifras constatan el funcionamiento ‘sumergido’ de este subsector de arrendamientos urbanos que asociaciones como la nuestra y distintos analistas venían denunciando desde hace tiempo, y desmienten el mensaje lanzado incluso desde medios de comunicación públicos e instituciones de que tal tipo de alquiler serviría de válvula de escape para personas desempleadas o familias en apuros. La información obtenida por la Asociación coincide con las advertencias lanzadas por instituciones públicas como el OMAU o privadas tan diversas como la agencia de calificación Fitch, el portal enalquiler.com, la empresa de servicios inmobiliarios Solvia o el Colegio de Administradores de Fincas de Málaga, que alertan de una muy preocupante burbuja inmobiliaria.
La Asociación de Vecinos Centro Antiguo de Málaga ha obtenido los datos reales a través de una petición expresa a Inside Airbnb, una plataforma independiente que analiza la información real de Airbnb, la empresa líder del alquiler online de apartamentos turísticos, en ciudades de todo el mundo (información en http://insideairbnb.com/malaga/). Inside Airbnb ha analizado, filtrado y ordenado datos que Airbnb no facilita: en concreto, a 25 de noviembre de 2017, estaban registrados en Málaga en dicha empresa 4.853 establecimientos, de los que 3.701 eran pisos completos, 1.117 habitaciones completas y solo 35 habitaciones compartidas. De ellos, el 85.3 % tiene alta disponibilidad (la media de la disponibilidad es de 208.5 días al año) y el 65.1 % pertenece a personas o empresas con varios apartamentos disponibles. En estos dos tercios, es decir 3.159 anuncios en los que el anfitrión tiene más pisos o habitaciones en alquiler, hemos encontrado 11 perfiles con más de 30 apartamentos disponibles y 20 por encima de los 20 apartamentos, lo que viene a demostrar que el perfil del arrendador está muy lejos de la imagen de una persona o familia que alquila su casa para buscar ingresos extra, y se acerca al de un empresario que desde la economía sumergida o las lagunas legales ejerce una competencia desleal con el sector hotelero o el alquiler convencional. De hecho, recordemos que sólo están registradas en torno al 40 % de las viviendas, y que únicamente 1.694 de estos 4.853 pertenecen a arrendadores que tienen a disposición del turista una única vivienda o habitación.
Los datos del Distrito Centro de Málaga son aún más preocupantes. 15.720 turistas se pueden alojar en los 3.275 establecimientos registrados (el 67,5 % de los disponibles en todo el término municipal), de los cuales 2.652 son apartamentos completos y 599 habitaciones. Los datos de propiedad (el 71.2 % son de personas que tienen varios apartamentos) y disponibilidad (86.5 % de alta disponibilidad y media de 227.5 días al año) revelan que la concentración empresarial se agudiza en el Centro.
23.294 frente a las cerca de 11.000 plazas reconocidas por el Ayuntamiento y la Junta
Los últimos datos facilitados por la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía hablaban de 10.985 las plazas que ofrecen las 2.212 viviendas de alquiler al visitante ubicadas en la capital malagueña. Ayer mismo, el director general de Turismo del Ayuntamiento de Málaga, Javier Hernández, cifraba en 11.500 las plazas en el marco de la jornada ‘La vivienda con fines turísticos en nuestro ordenamiento jurídico’, organizada por el Instituto Municipal de la Vivienda, la Gerencia Municipal de Urbanismo, el área de Turismo, el Centro de Estudios Jurídicos Superiores (Cejus), la Fundación Ciedes y Revistas Especializadas RDU. La Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía y los medios de comunicación social utilizan estas cifras, que emplean un ratio de casi 5 ocupantes por vivienda. En nuestros cálculos utilizamos el ratio de Dna Airbnb, otra página que ofrece datos sobre Airbnb y que está orientada a servir de apoyo a posibles arrendadores, y según el cual la ocupación media por vivienda alquilada a turistas es de 4,8 personas. Con ello, los 4.853 establecimientos registrados, con 4,8 residentes de media, permitirían alojar a 23.294 personas, mucho más del doble de las poco más de 10.000 plazas hoteleras de Málaga capital según los últimos datos.
Además, aunque las cifras aportadas por Inside Airbnb superen significativamente las conocidas hasta ahora, solo analizan los apartamentos publicitados en una de las empresas online del sector (aunque sea la líder). Hay que inferir que el número real de las plazas puestas a disposición del turista en Málaga serán aún mayores, dado que pueden estar registradas en otras empresas online (Booking, Homeaway, Hometogo, Apartum, Wimdu, Hundredrooms, etc.) o en empresas o sistemas tradicionales de alquiler (agencias inmobiliarias, alquiler directo, etc.).
En todo caso, de la magnitud del problema generado en la vida ciudadana y el mercado inmobiliario dan fe los avisos de, entre otros agentes, la agencia de calificación Fitch, que ha advertido de que ya es visible una burbuja inmobiliaria en los centros de las grandes ciudades en España y que están creciendo los problemas de acceso a la vivienda. Más concreta y centrada en nuestra ciudad es la advertencia del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga, que ha reseñado hace unos días que hay pisos en el Centro de la capital que se han encarecido casi un 200% desde el mes de noviembre de 2016 y que corrobora punto por punto lo que como vecinos sabemos de primera mano: los vecinos se van de sus casas bien porque no pueden aguantar los ruidos y la pérdida de la calidad de vida de su barrio bien porque reciben notificaciones de los propietarios de que no van a renovar el alquiler para transformar la vivienda en alojamiento turístico, y esta espiral deja ya también sin opciones a los estudiantes de la UMA, que tienen serias dificultades para encontrar residencia y empiezan a buscar plazas en otras ciudades.
En otras localidades españolas como Barcelona o Palma de Mallorca entre muchas otras, y en capitales de nuestro entorno como Amsterdam, Berlín o París, que acaba de amenazar con llevar ante la justicia a Airbnb por el alquiler sin permiso de viviendas, se intenta poner coto a los problemas generados por esta espiral con distintas medidas regulatorias. Sin embargo, en Málaga las autoridades públicas continúan haciendo ignorando o, lo que es más grave, incentivando por acción u omisión esta fuente de problemas, abocándonos a un escenario de cartón piedra en el que el Centro Histórico sea un cascarón sin vida real.
Qué es Inside Airbnb
Es una plataforma independiente y sin ánimo de lucro que bajo el lema “adding data to the debate” pone a disposición pública un conjunto de herramientas y datos sobre la actividad real de Airbnb. Inside Airbnb analiza la información pública de los listados de Airbnb de diferentes ciudades del mundo, filtrándola y ordenándola de manera que sirva para poner de relieve cómo Airbnb afecta a las principales capitales turísticas. Esto es, dado que Airbnb no facilita información sobre su actividad (estadísticas de apartamentos o habitaciones, densidad de las mismos, etc.), ni siquiera a las administraciones públicas que se lo requieren, esta plataforma proporciona datos imprescindibles para el debate social sobre el impacto del turismo en la vida ciudadana.
El sentido común, nuestra experiencia y el rápido incremento de los problemas de convivencia y de la burbuja del alquiler nos hacían dudar muy seriamente de los datos oficiales, de las informaciones aparecidas en los medios de comunicación o de las cifras manejadas por el gremio en reclamaciones de desregulación salvaje del sector. Por ello, desde la Asociación de Vecinos Centro Antiguo de Málaga solicitamos este verano a Inside Airbnb que nos elaborara un estudio riguroso de datos sobre la implantación de los apartamentos turísticos en nuestra ciudad. La plataforma ya había publicado diagnósticos de ciudades como Toronto, Québec, Boston, Chicago, Nueva York, San Francisco, Hong Kong, Sídney, París, Berlín, Roma, Amsterdam, Londres, Madrid o Barcelona, y a finales de agosto nos envió una primera remesa de datos. Los cifras facilitadas ahora son una ‘fotografía estática’ de la empresa Airbnb a fecha de 25 de noviembre de 2017 y revelan un incremento en solo tres meses de un 4 % de los apartamentos anunciados, con un aumento progresivo de la concentración empresarial y del emplazamiento de estas viviendas en el distrito Centro de la ciudad.
La Asociación de Vecinos Centro Antiguo de Málaga en el debate turístico
En nuestro ‘manifiesto’, publicado en nuestra web y datado en abril de este año (centroantiguomalaga.com/la-asociacion/manifiesto/), ya alertábamos del problema creciente de la sustitución de usos residenciales por apartamentos u hostales. “El éxodo paulatino pero constante de habitantes del Centro Histórico –decíamos- parece abocarnos a una ciudad escaparate, en la que solo circule un tipo de turismo de baja calidad, incompatible con la vida cotidiana del residente. Málaga ha sido una de las ciudades españolas donde el cambio de uso de los inmuebles del Centro, de residencias para vecinos a negocios en forma de apartamentos turísticos, una gran parte de ellos ‘ilegales’, ha sido más exagerado. Sin duda, ello ha provocado una crisis en la oferta y el precio del alquiler de viviendas de primera residencia y ha generado un proceso de fuerte deterioro social. Además, la sostenibilidad de este modelo de turismo de bajo coste es más que discutible, entre otras razones porque las circunstancias geopolíticas y económicas que lo hacen posible pueden cambiar rápidamente”.
Diariamente, y no es exageración, escuchamos a residentes contarnos que les han subido el alquiler más de un 20 % o que directamente los arrendadores les conminan a abandonar el piso para alquilarlo a turistas. Las inmobiliarias ya incluyen en sus ofertas de venta de pisos el dato del rendimiento que el nuevo propietario podría extraer si dedica el inmueble a vivienda de uso turístico. Es decir, una espiral especulativa asentada en un mercado desregulado, una economía sumergida que genera una pérdida de la identidad de la ciudad y de la calidad de vida de los que resisten a la invasión. El resultado, un escenario de cartón piedra sin personalidad e inseguro, en el que las llaves de nuestro propio portal pueden cambiar de manos 7 veces en una semana.
Entre otros muchos aspectos, el desbocado e incontrolado incremento de las llamadas VFT (viviendas con fines turísticos) provoca:
Un encarecimiento brutal cuando no la práctica desaparición de los arrendamientos de primera vivienda, esto es, para residentes ‘reales’, para habitantes de la ciudad. La consecuencia es un progresivo e imparable desplazamiento y expulsión de vecinos y la conversión de zonas de uso residencial en uso terciario, desvirtuando la planificación urbanística existente.
El éxodo de los estudiantes universitarios a otras ciudades al no poder encontrar un alquiler asumible.
La pérdida del patrimonio inmaterial, así como la degradación sociocultural de la zona. Todo este entramado de calles, edificios, comercios, bares e historias vitales que es el epicentro de la ciudad está perdiendo su carácter de tradicional lugar de encuentro social. El Centro Histórico de Málaga es y debería seguir siendo un barrio, no un centro comercial o de ocio despersonalizado.
El incremento de los apartamentos turísticos está asociado a un nuevo modelo de turismo vacacional descontrolado, normalmente de baja calidad y proclive a generar episodios de vandalismo y malos comportamientos.
Junto a la pérdida de historia inmaterial y a la desaparición de comercios tradicionales, son también numerosas las alertas por la destrucción del patrimonio. Algunas asociaciones especializadas en el estudio y conservación del patrimonio histórico como por ejemplo MálagaREC han denunciado el expolio, la destrucción y la falsificación de numerosos edificios del XVIII y del XIX en la calle Carretería en las obras para destinarlos a viviendas con fines turísticos.
El supuesto beneficio económico de este ‘boom’ está, como hemos denunciado con los datos de concentración empresarial, capitalizado por unos pocos, pero las consecuencias se socializan y las sufrimos todos. A la pérdida de servicios necesarios para la vida del habitante real (centros sociales, educativos, sanitarios, deportivos y culturales, comercios de proximidad, etc.) se suma un gasto de recursos escasos que se dispara con los visitantes de paso. Algunas fuentes hablan de que un turista consume un 120 % más de agua que un residente.
Un panorama inseguro, en el que los pocos que siguen habitando en el Centro ya no saben quién son esos ocupantes eventuales que fugazmente suben y bajan las escaleras. Los consiguientes riesgos de seguridad son evidentes, máxime cuando como hemos advertido la mayoría de las viviendas arrendadas para turistas se sitúan en la opacidad más absoluta.
Este diagnóstico no es exclusivo de Málaga, aunque aquí aún seguimos escuchando en diferentes jornadas organizadas por el sector o en boca de las instituciones públicas que deberían velar por los derechos de toda la ciudadanía discursos triunfalistas, que abogan por una mayor desregulación, que minimizan los problemas o que proponen como ‘solución’ (caso del informe de Ciedes) la extensión del fenómeno a barrios aún no saturados. Sin embargo, la necesidad de una regulación en profundidad del turismo relacionado con las propiedades residenciales o alquiler vacacional ha abierto un amplio debate en toda España, y muchas de las capitales afectadas están tomando medidas (Valencia, Madrid, Granada, Barcelona) con mayor o menor dureza. A nivel internacional, San Francisco y Berlín han conseguido regularlo con éxito, y parece que París está empezando a tomar cartas en el asunto de manera decidida.
Ante esta situación, la Asociación de Vecinos Centro Antiguo de Málaga insta a las autoridades públicas a que abran un proceso de participación ciudadana real en el que se tomen decisiones para proteger la calidad de vida y los derechos constitucionales de los residentes. En primer lugar es imprescindible y urgente reexaminar globalmente el modelo turístico para dirigirlo por derroteros compatibles con una ciudad de verdad y no tematizada: el auge de este tipo de establecimientos y de sus consecuencias negativas (esperemos que no irreversibles) sobre la vida ciudadana se inscribe en un proceso de gentrificación y turistificación que hay que abordar con interdisciplinariedad y con la voz de todos los colectivos implicados. En segundo lugar, es vital y urgentísima una regulación de tales viviendas en todos los ámbitos administrativos (legislación estatal, autonómica y local) y en todos sus aspectos, desde el tributario al administrativo y urbanístico.
Entre las medidas concretas a evaluar y debatir podrían estar las siguientes:
Limitaciones del número de días al año que una persona propietaria pueda poner su piso o habitación a disposición de alquileres cortos. De 30 a 90 días. Esta medida ha sido aprobada con éxito en diferentes ciudades europeas y americanas.
Provisión de permisos para establecer pisos turísticos solo en ciertas zonas de la ciudad.
Exigencia de licencia y registro. Todas las ciudades que han tomado medidas exigen que tanto la agencia Airbnb (y otras plataformas similares), así como las personas que alquilan sus espacios, estén licenciadas y registradas, exigiéndoles, además, que garanticen el cumplimiento de la normativa de seguridad e higiene.
Deben pagar impuestos, exigencia presente en todas las ciudades que han regulado, como condición para ejercer tal tipo de actividad comercial.
Notificación al ayuntamiento de las personas que alquilan estos espacios y de los inquilinos que ocupan tales espacios.
Aprobación por parte del Ayuntamiento del tipo de vivienda que puede ponerse al mercado como piso turístico, estableciendo normas de espacio.
Estudio de la aplicación de una tasa específica.
Todas las personas que ofrecen pisos turísticos deberían ser residentes de la ciudad. Las personas no residentes no pueden comercializar su vivienda para pisos turísticos. Esta regulación tiene como objetivo dificultar que empresas de capital-riego compren propiedad inmobiliaria para transformarla en pisos turísticos.
Diferenciar a particulares de profesionales. Las personas que alquilan habitaciones o por cortas temporadas pueden ser particulares que realizan la actividad para poder tener ingresos extra. En viviendas destinadas al alquiler en las que el propietario no reside estamos ante casos de profesionalización e inversión, lo que debería conllevar las obligaciones de una actividad empresarial profesional.
La actividad de apartamentos turísticos debe estar aprobada por la comunidad de vecinos o por un informe de impacto vecinal (propuesto por la asociación de Administradores).
En su escrito, en el que solicitan el apoyo de los diputados y diputadas de la Comisión de Economía y Competitividad, las entidades vecinales recogen algunas de las razones por las que piden la interdicción de las viviendas turísticas: “las VUT no son queridas por la mayoría de las comunidades de propietarios. Con una población flotante que cambia día a día es imposible establecer relaciones de vecindad, los usos y costumbres de los residentes temporales no coinciden con los de los vecinos habituales, además de los problemas de seguridad que conlleva la presencia constante de personas ajenas a la comunidad, que disponen temporalmente de una llave de acceso a las zonas comunes. Cada vez son más las personas que se resisten a ver su portal lleno de maletas, convertido en algo parecido a una recepción de un hotel, a compartir las zonas comunes con personas desconocidas, a convertirse en extraños para aquellos con quienes se cruzan diariamente”. Pero, sobre todo, “la pérdida de valor residencial y el vaciamiento de nuestros centros históricos es un proceso que directamente mata la ciudad, forzando a los residentes a un éxodo involuntario: a los inquilinos, porque no pueden afrontar las subidas de los alquileres y a los propietarios por la pérdida progresiva de calidad de vida derivada de la ‘hotelización’ del edificio en el que viven”, apostillan.